ČNB od dubna zpřísní podmínky pro poskytování hypoték

Česká národní banka koncem listopadu oznámila zpřísnění podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů. Stanovila závazná pravidla, která budou všichni poskytovatelé hypoték povinni dodržovat s účinností od dubna příštího roku. Za porušení jim hrozí milionové pokuty. Tato pravidla se týkají nastavení limitů pro maximální výši úvěru, který může být konkrétnímu žadateli poskytnut ve vztahu k výši jeho příjmů, dluhů a také k výši hodnoty zastavené nemovitosti.

Úvěrové ukazatele DTI, DSTI a LTV

Nová pravidla ČNB vymezila pomocí tří následujících poměrových ukazatelů.

Příjmový ukazatel DTI (debt-to income) posuzuje celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu. Horní hranici tohoto ukazatele stanovila ČNB na 8,5.

Ukazatel dluhové služby DSTI (debt-service-to-income) je stanoven jako poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. Limitem bude hodnota 45 procent.

Třetím je ukazatel LTV (loan-to-value), který sleduje poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti. Nově bude povinná horní hranice tohoto ukazatele stanovena na 80 procent, nyní se uplatňuje doporučená hodnota 90 procent (u hypoték na investice je to již nyní 80 procent).

Přehled všech těchto tří úvěrových parametrů uvádí následující tabulka. Je v ní uvedeno, jak se počítají a jaké závazné hodnoty budou muset banky od dubna příštího roku dodržovat. Pro srovnání jsou zde i aktuálně platná pravidla – kritéria DTI a DSTI se nyní neuplatňují, jelikož loni na jaře je ČNB zrušila. A to z důvodu rozvolnění kvůli tehdy začínající koronavirové epidemii, která hrozila, že by mohla fungování hypotečního trhu negativně ovlivnit. To se ale nestalo a hypotéky v roce 2021 doslova lámou rekordy.

Výjimky z pravidel

Z tabulky je také patrné, že na žadatele o úvěr, kteří jsou mladší 36 let, se uplatní pravidla o něco příznivější. Tato výjimka či „sleva“ platí v případě, že si budou na hypotéku pořizovat vlastní bydlení – ne tedy například byt na investice.

Další stanovenou výjimkou umožňuje ČNB bankám, aby poskytly až 5 procent z celkového objemu svých hypotečních úvěrů bez dodržení těchto limitů. Takže banky budou mít i nadále možnost řešit různé specifické úvěrové případy. Budou moci poskytnout až 100% hypotéku, nebo dát úvěr klientovi, který sice nemůže prokázat své příjmy, ale přesto může být velmi bonitní.

Co to znamená pro zájemce o hypotéku

Co konkrétně znamenají tato nově nastavená pravidla pro zájemce o úvěr na bydlení, ukazuje následující zjednodušený modelový příklad. Uvažujme žadatele, který má čistý měsíční příjem (po odečtení odvodů a po zdanění) 30 000 Kč. Jeho čistý roční příjem je tedy 360 000 Kč.

Maximální výše hypotečního úvěru, který může získat, je 3 060 000 Kč – za předpokladu, že nemá žádné jiné dluhy. Pokud dluhy má, hypotéka bude o jejich výši ještě snížena. Jde-li o žadatele mladšího 36 let, který si pořizuje vlastní bydlení, může získat úvěr až 3 420 000 Kč. Zároveň však musí být úvěr nastaven tak, aby jeho měsíční splátka nepřevýšila částku 13 500 Kč. U žadatele mladšího 36 let pak částku 15 000 Kč. (Na výši splátky má kromě výše úvěru vliv také doba splatnosti a výše úrokové sazby.) A tento požadavek na splnění DSTI už by mohl znamenat při rostoucích úrokových sazbách pro některé žadatele problém.

Co to znamená pro trh hypoték

Někteří analytici se obávají, že znovuzavedení parametrů DTI a DSTI znamená velké zpřísnění, které povede ke snížení počtu nově poskytnutých hypoték. Poukazují na to, že nyní některé banky poskytnou nízkopříjmovému žadateli úvěr i s DSTI nad 55 procent. Sama ČNB ve svých materiálech uvádí, že některé banky mají ve svém portfoliu přes 40 procent úvěrů na bydlení s rizikovým DSTI. A to za rizikovou považuje už hodnotu ukazatele DSTI nad 40 procent.

Centrální banka však říká, že nově zavedené limity trh neohrozí. Odhaduje, že tato její opatření sníží objem nově poskytnutých úvěrů maximálně o desetinu. A tento negativní dopad bude z jejího pohledu naopak pozitivně vyvážen tím, že nově poskytnuté úvěry budou méně rizikové z hlediska jejich potenciálního nesplácení dlužníkem.

Proč ČNB tato pravidla zavádí

Centrální banka tímto krokem sleduje svůj cíl, aby banky a ostatní poskytovatelé hypotečních úvěrů v rámci konkurenčního boje neposkytovali úvěry i takovým žadatelům, kteří by mohli mít se splácením svých závazků problémy. Tedy aby se nehoršila úvěrová portfolia bank, což by mohlo vést v konečném důsledku i k nestabilitě celého bankovního sektoru.

Přehřáté hypotéky a nadhodnocené nemovitosti

ČNB také konstatovala, že trh hypoték a trh nemovitostí byl od druhé poloviny roku 2020 velmi aktivní a že ve druhém a třetím čtvrtletí roku 2021 vykazoval hypoteční trh citelné známky přehřívání. Pokud jde o ceny nemovitostí, centrální banka odhaduje, že byty jsou nadhodnoceny asi o 25 procent, byty určené na investice dokonce o více než 30 procent. Jen za poslední půlrok toto nadhodnocení vzrostlo o 5 procentních bodů.

Ceny bydlení letos rostly ve všech zemích Evropy. Nárůst, ke kterému dochází v ČR, ale patří k nejvyšším vůbec, a to jak z pohledu tříletého období, tak za poslední rok.

Tento vývoj zachycují následující grafy:

Rostoucí ceny nemovitostí, a přesto vysoká poptávka po nich a po hypotékách i rozvolňování úvěrových standardů bankami, které poskytují úvěry i s vysokými ukazateli DTI a DSTI, to vše způsobilo, že rok 2021 je z pohledu hypoték skutečně rekordní. Proto se ČNB rozhodla přehřátý trh trochu zchladit a šlápla na brzdu.